Woningmarkt: een jaar met twee gezichten
De dalende trend van 2022 zette door in de eerste helft van 2023. De oplopende rente, aanhoudende inflatie en oorlog in Oekraïne drukten hun stempel op de markt. In de loop van de tweede helft van 2023 werd echter een aanzienlijk herstel waargenomen. Sterke loonstijgingen en toenemende krapte op de woningmarkt hebben ervoor gezorgd dat de huizenprijzen weer zijn gestegen. Gunstige inflatiecijfers en een afkoeling van de economie hebben verdere rentestijgingen stopgezet. Sterker nog, de markt anticipeert al op de eerste rentedalingen in 2024. Het vooruitzicht hierbij is meer stabiliteit en een betere financierbaarheid.
Net als in 2022 is dus de stemming omgeslagen – nu in een positieve zin. Waar de grote banken uitgingen van forse daling van de woningprijzen in zowel 2023 als 2024, is de realiteit anders. Over heel 2023 was de gerealiseerde prijsdaling met 2,8% bescheiden, en de banken verwachten stijgingen van de woningprijzen tot wel 8% in 2024.
Voor bestaande koopwoningen is de markt nog steeds erg krap. Het aantal transacties is flink toegenomen, het aanbod is historisch laag en de prijzen zijn weer aan het stijgen. Overbieden is nu aan de orde bij meer dan de helft van de transacties. Voor een tussenwoning wordt in Almere al bij 70% van de verkopen meer betaald dan de vraagprijs.
Het optimisme heeft zich nog niet op dezelfde manier vertaald in de verkopen van nieuwbouwwoningen, al er is wel sprake van herstel. In heel Nederland zijn in 2023 circa 19.150 nieuwbouwwoningen verkocht, een stuk lager dan het jaarlijkse gemiddelde van 30.000 tussen 2016 en 2021. Het laagste punt van de afgelopen vijf jaar was bereikt in het eerste kwartaal van 2023. Een tekort aan geschikt aanbod vormt hierbij de aanleiding. Er wordt minder gebouwd door diverse redenen: stijging van de rente, tekorten aan bouwmaterialen en personeel, strengere stikstofregels, etc. Daar komt bovenop dat de aankoop van een nieuwbouwwoning gemoeid is met hoge overbruggingskosten: dubbele maandlasten tijdens de bouw, het betalen van een hogere rente dan de lopende hypotheek en het voorfinancieren van de overwaarde van de oude koopwoning wanneer dit wordt gebruikt bij de aankoop van de nieuwbouwwoning.
Toch is er sprake van herstel. Het aantal verkopen neemt gestaag toe en de dynamiek trekt aan omdat de verkoopbaarheid sterk is verbeterd in de laatste maanden. Projecten die al langer op de markt zijn en waarvan de bouw al is gestart hebben een positieve aantrekkingskracht op kopers. Immers, hoe verder de aannemer is met de bouw, des te korter de overbruggingsperiode met dubbele maandlasten. De gestegen verkopen zijn ook een gevolg van de toegenomen vraag, gestegen vertrouwen, prijsstijgingen van de afgelopen 2 kwartalen, zeer beperkt aanbod van bestaande woningen en de gedaalde rente. Ontwikkelaars zijn nog wel huiverig met grote projecten – daar is een langere periode van herstel en stabilisatie voor nodig, gezien het risicoprofiel.
Het aantal inwoners in Almere neemt consistent toe. Goed voor Almere als stad, minder goed voor de bestaande krapte op de woningmarkt in Almere. De totale inwonersgroei in 2023 is circa 3.700 door wijzigingen in de huishoudensamenstelling (geboorte, sterfte, etc.) en het (positieve) migratiesaldo. De netto groei is voornamelijk te danken aan een positief migratiesaldo. Een grote troef van Almere is de gunstige ligging nabij Amsterdam, in combinatie met de relatieve betaalbaarheid.
In de markt voor huurwoningen is het beeld sterk verslechterd. Nederland kampt met een enorm woningtekort, maar toch wachten investeerders af. De onzekerheden rondom wet- en regelgeving spelen nog steeds een belangrijke rol om investeringen uit te stellen: herziening van het systeem voor de maximale huurprijs (WWS-puntensysteem) en nieuwe belastingmaatregelen (box 3 berekeningen). Daarnaast speelt de hogere rente ook een belangrijke rol. De rendementseisen van beleggers stijgen hierdoor, maar kunnen niet gerealiseerd worden met de huidige marktprijzen. Als gevolg hiervan komt het transactievolume, de totale waarde van de verhandelde woningen op de woningbeleggingsmarkt, in 2023 uit op € 3,8 miljard. Dat is een daling van 51% ten opzichte van 2022. Steeds vaker wordt er voor gekozen om portefeuilles gedeeltelijk te verkopen. Vastgoedadviseurs (Pararius en CBRE) melden dat de vrije sector huurwoningvoorraad fors is gekrompen. Dit zet verdere druk op de huurprijzen.
De combinatie van weinig animo voor nieuwbouw koopwoningen en pessimisme bij beleggers hebben een grote impact op de grondverkopen voor de gemeente. Ontwikkelaars zijn namelijk afhankelijk van kopers en investeerders die de nieuwbouwwoningen willen afnemen, maar die interesse blijft uit. Van de beoogde 950 woningen benoemd in het MPGA van 2023, blijft de teller steken op 344. Ter context, het jaarlijkse gemiddelde tussen 2013 tot en met 2022 is 1.287.
Het verbeterde marktsentiment voor nieuwbouw koopwoningen eind 2023 betekent niet dat de gronduitgiften voor woningen direct zullen aantrekken. Ontwikkelaars pakken eerst de kans om vertraagde projecten af te maken, in plaats van nieuwe projecten te realiseren. Maar gaandeweg zal er meer animo ontstaan voor nieuwe ontwikkelingen. Dat betekent dat we in 2024 weer meer tenders in de markt kunnen zetten voor koopwoningen, wat op termijn zorgt voor gronduitgiftes. En ook voor markthuurwoningen gaan we tenders publiceren, gebruik makend van het beleidskader voor middenhuur.
Ondanks de prijsdalingen van eind 2022 en begin 2023, heeft de gemiddelde transactieprijs weer zijn vorige piek bereikt door het sterke herstel in de tweede helft van 2023. De keerzijde hiervan is dat starters steeds moeilijker aan een woning komen. Normaliter is er een verband tussen de ontwikkeling van de inkomens van huishoudens en de woningprijzen: de leencapaciteit. Hogere inkomens betekenen dat er meer betaald kan worden, en in een krappere markt leidt dat tot hogere woningprijzen. In het afgelopen decennium hebben we gezien dat de woningprijzen sneller zijn gestegen dan de inkomensontwikkeling. Dat houdt verband met het achtergebleven bouwtempo sinds de vorige woningcrisis rond 2010, en de daardoor ontstane krapte op de woningmarkt.
De betaalbaarheid – van zowel koopwoningen als markthuurwoningen - kan alleen structureel verbeteren als het woningtekort op landelijke schaal wordt opgelost. Ondanks de meer actieve opstelling van het Rijk in de afgelopen jaren is de woningproductie nog niet op het gewenste niveau. Dat betekent dat betaalbaarheid de komende jaren een probleem zal blijven. We doen wat we kunnen om de woningvoorraad te vergroten, maar dat zal niet snel leiden tot structureel lagere woningprijzen. Via het actieplan betaalbaarheid bieden we concrete oplossingen voor de korte termijn.
Bedrijventerreinen: netcongestieproblematiek vertragende factor
De vraag van bedrijven blijft groot, maar het aanbod van moderne, duurzame panden is klein. Op bedrijventerreinen is er sprake van een extreme krapte: een record leegstandspercentage van 1,8%. Dat de behoefte groot blijft komt onder andere door bevolkingsgroei, verduurzaming, de groei van e-commerce en de overgang naar een circulaire economie (denk aan opslag voor grondstofverwerking en hergebruik). De krapte op de bedrijfsruimtemarkt is hierdoor onveranderd gebleven in 2023. Het beschikbare aanbod laat al jaren een dalende trend zien, met een gemiddelde jaarlijkse daling van 25% over de afgelopen 5 jaar.
Dat betekent dat er veel vraag is naar bouwgrond voor bedrijven. We zien dan ook al een aantal jaren een flinke toename van de interesse in de Almeerse bedrijventerreinen waar we bouwgrond aanbieden. Begin 2023 werd een groot aantal kavels beschikbaar gesteld, en voor elke kavel was belangstelling, vaak van meerdere gegadigden.
Netcongestie heeft echter roet in het eten gegooid. Netcongestie is sinds eind 2023 het meest besproken onderwerp geworden met betrekking tot de bedrijventerreinen. Na onderzoek door TenneT is gebleken dat er in Flevoland sprake is van netcongestie. De actuele stand van zaken is dat voor grootverbruikers tot zeker 2029 geen nieuwe aansluitmogelijkheden zijn. Bij een grootverbruik aansluiting is de elektriciteitsaansluiting groter dan 3 x 80 ampère.
Er wordt hard nagedacht over oplossingen, maar in de uitgifteplanning van het MPGA 2024 hebben we voor grote kavels een vertraging naar minstens 2029 ingerekend. Voor de kleinere kavels is niet per sé een grootverbruik aansluiting nodig. Daarom is de verwachting dat deze kavels gewoon geleverd kunnen worden.
Niet alleen netcongestie, maar mogelijk ook drinkwaterproblematiek
In aanvulling op de uitdagingen gerelateerd aan netcongestie, zijn er nu de eerste tekenen van problemen rondom de beschikbaarheid van drinkwater. Grootverbruikers van drinkwater, met name binnen de voedingsindustrie, ondervinden moeilijkheden bij het krijgen van een aansluiting. Deze vroege indicaties en berichtgeving in de media vertonen parallellen met netcongestie. Hoewel het momenteel gaat om enkele specifieke gevallen, is het van belang om deze ontwikkelingen nauwlettend te volgen. Mocht de situatie zich in de toekomst verslechteren, zal binnen het MPGA ook rekening gehouden worden met de financiële gevolgen daarvan. Vooralsnog is daar geen sprake van.
Kantoren: onveranderd beeld
In Almere is de behoefte aan nieuwbouw kantoorruimte al geruime tijd zeer laag. Er is nog steeds sprake van een ruime markt waar vraag en aanbod onvoldoende op elkaar aansluiten. Door de huidige leegstand wordt de vraag afdoende bediend. Het gemiddelde jaarlijkse opnameniveau van de afgelopen 5 jaar is 16.600 m2. Er is in totaal 114.800 m2 aan aanbod: een leegstandspercentage van 24%. Het overschot is vooral toe te rekenen aan de kantoren met een oppervlakte boven de 5.000 m2. Er is dus geen aanleiding om nieuw aanbod te creëren. In de
lopende grondexploitaties is dan ook slechts 14.000 m² aan kantoorruimte opgenomen, waarvan 10.000 m2 in plangebied Duin.
Commerciële en maatschappelijke voorzieningen
De Detailhandelsvisie Almere 2020 vormt het kader waaraan plannen voor detailhandel en horeca worden getoetst.
In 2023 waren beleggers terughoudend met investeringen in winkelvastgoed. Er is onzekerheid over de waarde, leegstandrisico’s en huurindexatie. Daarnaast zijn er grote zorgen over ondernemers die last hebben van coronaschulden. De verwachting is dat het aantal faillissementen zal gaan toenemen en dus ook de leegstand. Functiemenging kan daar een oplossing voor bieden, bijvoorbeeld door ruimtes in te richten voor leisure, zorgfuncties en dienstverlening.