In deze paragraaf worden de verschillen tussen de begrote cijfers van de jaarschijf 2023 uit het MPGA 2023 en de werkelijk gerealiseerde cijfers weergegeven en toegelicht.
Programmatisch resultaat 2023
De begrote en de werkelijk gerealiseerde aantallen voor diverse programma’s worden in onderstaande tabel weergegeven.
| MPGA 2023 | realisatie 2023 | verschil |
|---|---|---|---|
woningen (aantal) | 970 | 344 | -626 |
bedrijventerreinen (hectare) | 11 | 9 | -2 |
kantoor (m² bvo) | |||
voorzieningen (m²) | 50.968 | 47.803 | -3.165 |
In 2023 is vanuit actieve grondexploitaties van de Gemeente Almere voor 344 woningen grond verkocht en dit ligt 626 woningen onder de verwachting voor 2023 uit het MPGA 2023. De belangrijkste oorzaak hiervan is de ongunstige woningmarktontwikkeling in de eerst negen maanden. Dalende grondprijzen, stijgende bouwkosten en hoge rentestand levert teveel onzekerheden op voor de projectontwikkelaars. Dit leidde tot vertraging in de gronduitgifte. Tevens zijn een aantal al eerder uitgezette tenders (met name in Noorderplassen West en in Kustzone Poort) eind 2023 mislukt. De afzet van zelfbouwkavels verliep wel voorspoedig.
Voor bedrijventerreinen is 2023 een goed jaar geweest, gelet op de uitdagende omstandigheden. De belangstelling voor de bedrijventerreinen in Almere is nog steeds groot, maar door netcongestie kunnen we veel kavels nog niet uitgeven omdat de afnemers geen stroomaansluiting kunnen krijgen. Toch is nog 9 hectare grond verkocht, dat is 2 hectare lager dan in MPGA 2023 was opgenomen. De meeste gronduitgiften hebben plaatsgevonden bij Stichtsekant en de Vaart IV/VI.
De gronduitgifte voor voorzieningen ligt in lijn met de verwachting.
Financieel resultaat bouwgrond in exploitatie 2023
In de onderstaande tabel zijn het financiële resultaat van 2023 en de belangrijkste afwijkingen ten opzichte van de verwachting uit het MPGA 2023 weergegeven. Door verschuivingen tussen de actieve grondexploitaties en de MVA-gronden bij Twentsekant en de Vaart IV/VI, zijn de begrote cijfers (MPGA 2023) en gerealiseerde cijfers niet direct te vergelijken. Daarom zijn in onderstaande tabel de gedurende 2023 in exploitatie genomen MVA-gronden nog apart vermeld.
bedragen x € 1 miljoen
kosten | begroot jaarschijf 2023 | realisatie jaarschijf 2023 excl. MVA | MVA | opbrengsten | begroot jaarschijf 2023 | realisatie jaarschijf 2023 excl. MVA | MVA | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
verwerving | 1,2 | 0,3 | -1,6 | grondverkopen | 90,4 | 58,6 | 0,1 | |
investeringen | 64,6 | 52,7 | -0,2 | overige opbrengsten | 5,2 | 15,3 | ||
plankosten | 18,7 | 16,0 | -0,1 | |||||
overige kosten | 2,7 | 3,6 | 0,1 | |||||
rente | 4,1 | 5,1 | -0,4 | |||||
subtotaal | 91,3 | 77,7 | -2,2 | 95,6 | 73,9 | 0,1 | ||
winstneming | 12,3 | |||||||
afsluitingen | 6,6 | |||||||
totale kosten | 91,3 | 96,6 | -2,2 | totale opbrengsten | 95,6 | 73,9 | 0,1 |
Verwerving
In 2023 is voor circa € 0,3 miljoen grond verworven langs de Kievitstocht ten behoeve van ontwikkeling in Almere Hout. Nog niet alle geplande verwerving is in 2023 uitgevoerd, waardoor deze post lager uitvalt dan de begroting.
Investeringen
De totale investeringen in 2023 voor bouw- en woonrijp maken zijn uitgekomen op € 53 miljoen. Dat ligt € 12 miljoen lager dan begroot. Dat komt voornamelijk door vertraging van de gronduitgifte bij Noorderplassen en Hortus, waardoor de kosten voor bouw- en woonrijp maken zijn uitgesteld.
Plankosten
Deze post bestaat uit planontwikkelingskosten (POK) en kosten voor voorbereiding, toezicht en uitvoering (VTU). Voor de POK zijn de gerealiseerde kosten conform de begroting gerealiseerd. Voor de VTU liggen de kosten circa € 3 miljoen lager dan begroting door het lagere niveau van bouw- en woonrijp maken.
Overige kosten
De overige kosten zijn circa € 1 miljoen hoger dan begroot. Dit is veroorzaakt door de post huisaansluitingen vanwege hoge opleveringen van de woningen van voorgaande jaren.
Rentekosten
De rentekosten bedroegen in 2022 € 5 miljoen en dit is bijna € 1 miljoen hoger dan de begroting. Dit komt door dat de werkelijke rente uitkwam op 1,89%, terwijl een rentepercentage van 1,50% begroot was.
Winstneming en afsluitingen
Over 2023 wordt per saldo circa € 12,3 miljoen winst genomen. Dat komt door de verplichte boekhoudregels over winstberekening. Verderop bij de behandeling van het weerstandsvermogen wordt dit nader toegelicht.
Daarnaast zijn er in 2023 twee grondexploitaties en diverse projecten in de openbare gebieden en verspreide percelen afgesloten. Dat levert een positief saldo op van € 6,6 miljoen.
Grondverkopen
De totale grondverkoopopbrengsten zijn in 2023 € 32 miljoen lager dan begroot. In de tabel hieronder zijn de cijfers per segment weergegeven.
bedragen x € 1 miljoen
grondverkopen | MPGA 2023 | realisatie | verschillen |
|---|---|---|---|
woningbouw | 71,6 | 42,6 | -29,0 |
bedrijventerreinen | 17,4 | 14,6 | -2,8 |
kantoren | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
voorzieningen | 1,4 | 1,4 | 0,0 |
totaal | 90,4 | 58,6 | -31,8 |
Bij woningbouw zijn de grondverkopen € 29 miljoen lager dan begroot. In de tabel hieronder zijn de grondverkopen woningbouw per stadsdeel uiteengezet.
bedragen x € 1 miljoen
grondverkopen woningbouw | MPGA 2023 | realisatie | verschillen |
|---|---|---|---|
Haven | 0,3 | 0,2 | -0,1 |
Stad | 15,8 | 0,0 | -15,8 |
Buiten | 2,4 | 0,0 | -2,4 |
Hout | 26,4 | 24,6 | -1,8 |
Poort | 26,7 | 17,8 | -8,9 |
totaal | 71,6 | 42,6 | -29,0 |
De lagere opbrengst van stadsdeel Stad is toe te schrijven aan de vertraging bij Hortus en Noorderplassen. Door de onderhandelingen over de uitbreiding van de wijk Hortus is de gronduitgifte tijdelijk stilgelegd. De grondafname-tranches worden doorgeschoven. Bij Noorderplassen is het niet gelukt een tender te realiseren waardoor er geen gronduitgifte plaats heeft gevonden. In Buiten is de geplande gronduitgifte naar 2024 doorgeschoven door een bezwaar tegen wijziging van de bestemmingsplanprocedure.
Bij Poort ligt de vertraging van gronduitgifte vooral bij Kustzone Poort en Stadstuinen en dit is toe te schrijven aan lange onderhandelingen met marktpartijen als gevolg van het inzakken van de woningmarkt.
Bij de bedrijventerreinen ligt de grondverkoop circa € 2,8 miljoen lager dan begroot. Dat komt doordat vanwege de netcongestie gronduitgiftes zijn vertraagd. De gesprekken met bedrijven en grondreserveringen verlopen nog steeds goed alleen de netcongestie problematiek maakt de gronduitgifte in veel gevallen moeilijk.
In 2023 zijn de grondopbrengsten van voorzieningen conform de begroting gerealiseerd.
Overige opbrengsten
De gerealiseerde overige opbrengsten zijn € 10 miljoen hoger dan begroot. De belangrijkste opbrengstsoorten betreft ontvangen bijdragen uit de door marktpartijen betaalde afkoopsommen voor parkeren in de openbare ruimte, betaalde reserveringsvergoedingen, betaalde bijdragen uit huisaansluitingen en nabetalingen van projectontwikkelaars door hogere gerealiseerde VON-prijzen. Daarnaast is een subsidie voor de busbaan in Poort van € 5 miljoen ontvangen.