Onderstaande tabel laat de ontwikkeling van het beschikbaar vermogen van het grondbedrijf per 31 december 2023 zien. In het MPGA 2024 is een volledige onderbouwing op grondexploitatieniveau te vinden.
bedragen x € 1 miljoen
| grondexploitaties | |
|---|---|---|
PB24 | PR23 | |
reeds gerealiseerd vermogen/harde reserve (vrije ruimte) | 6,6 | 6,9 |
op termijn beschikbaar vermogen/zachte reserve | 36,0 | 14,2 |
totaal beschikbaar vermogen (Hard + Zacht) | 42,6 | 21,1 |
Op basis van de huidige uitgangspunten en verwachtingen komt het saldo van het harde vermogen (de vrij beschikbare reserve vanuit de al gerealiseerde winst) uit op € 6,9 miljoen. Dat is tevens de afdracht die het grondbedrijf over 2023 aan de Algemene Dienst kan doen.
Het zachte vermogen (de potentiële winst in de komende jaren) komt uit op € 14,2 miljoen. Dat is flink lager dan in de Programmabegroting 2024 werd verwacht. Dit komt vooral doordat de huidige actualisatie van de grondexploitaties een negatief effect heeft. Een deel van de verslechtering wordt veroorzaakt door de netcongestie, wat leidt tot een langere doorlooptijd van projecten. Deels komt het door de verslechterde situatie op de woningmarkt, met eveneens een langere doorlooptijd. Die risico’s zitten nu in de cijfers. Zelfs als alle risico’s optreden, kunnen we per saldo dus nog een positief resultaat verwachten op de lopende gebiedsontwikkelingen.
Gerealiseerd vermogen / harde reserve
In de onderstaande tabel is de stand van de reserve weerstandsvermogen weergegeven, inclusief de benodigde reserveringen en bestemmingen. Daarbij zijn de resultaten (Programmarekening 2023) afgezet tegen de eerder afgegeven prognoses (Programmabegroting 2024).
bedragen x € 1 miljoen
| PB 24 | PR 23 |
|---|---|---|
stand 31-12-2022 | 59,3 | 59,3 |
tussentijdse winstneming 2023 | 10,4 | 12,3 |
mutaties voorzieningen negatieve grondexploitaties | -19,2 | -18,6 |
mutaties voorziening MVA-gronden | 1,1 | 0,4 |
overboeking reserve en voorzieningen Hortus | 19,8 | 19,9 |
afsluiting grondexploitatie | 6,6 | |
Aanzuivering Reserve Ruimtelijk Ontwikkeling | -1,0 | -1,0 |
overige | 0,8 | |
subtotaal stand reserve 31-12-2023 | 70,4 | 79,7 |
eerder vastgestelde bestemmingen | -49,6 | -48,9 |
reservering voor marktrisico’s en macro economische risico’s | -5,6 | -5,8 |
reservering voor specifieke risico’s negatieve grondexploitaties | -8,6 | -11,8 |
reservering netcongestie | -3,8 | |
reservering toerekening concernoverhead | -1,0 | |
reservering nabetaling | -1,5 | |
vrij beschikbaar en af te dragen aan concern | 6,6 | 6,9 |
De belangrijkste mutaties worden hieronder toegelicht.
Tussentijdse winstneming 2023
De winstneming voor het jaar 2023 vindt plaats conform de door de BBV vastgestelde systematiek, naar rato van de voortgang van de projecten. Over 2023 bedraagt de winst € 12,3 miljoen. De winst is € 1,9 miljoen hoger dan was berekend bij de Programmabegroting 2024. Dat komt doordat het risicoprofiel van de grondexploitaties licht is afgenomen. Hierdoor is het complexresultaat van aantal grondexploitaties gestegen waardoor meer winst kan worden genomen.
Mutaties voorzieningen negatieve grondexploitaties
De totale voorziening van de negatieve grondexploitaties is ten opzichte van de Programmarekening 2022 gestegen met € 18,6 miljoen. De mutaties zijn:
- De voorziening voor Almere Buiten Centrum is toegenomen door hogere plankosten in verband met de complexe ontwikkeling van blok 5.
- Bij Europakwartier West is de voorziening toegenomen door moeilijke afzetbaarheid van de waterwoningen.
- De grondexploitatie Cascadepark West is gesloten. De voorziening valt vrij. Het negatief resultaat is afgedekt in het weerstandsvermogen. De restwerkzaamheden zijn ondergebracht bij de grondexploitatie Verspreide Percelen.
- Bij Hogekant, Lagekant en Olympuspark neemt de voorziening toe als gevolg van netcongestie. De afzet is naar achter geschoven waardoor de doorlooptijd van de grondexploitaties is verlengd. Als gevolg hiervan nemen de plankosten en de rente kosten toe.
- De grondexploitatie Hortus is overgeheveld vanuit de Algemene Dienst voor € 18,0 miljoen. De benodigde voorziening is nu € 19,1 miljoen. De toename van de voorziening is deels toe te schrijven aan extra plankosten voor de gerechtelijke procedure.
- Binnen de grondexploitaties Verspreide Percelen en Openbare gebieden zijn diverse projecten afgesloten en nieuwe deelexploitaties opgenomen (Homeruskwartier en Cascadepark West). Per saldo leidt dit tot een toename van de voorziening met € 2,2 miljoen.
- Tenslotte is een voorziening getroffen voor een tweetal projecten in de voorbereidingsfase. Deze twee projecten waren 5 jaar geleden gestart en nog niet afgerond. Volgens de BBV regels dient hiervoor een voorziening te worden getroffen.
In onderstaande tabel worden de ontwikkelingen per voorziening (op eindwaarde) weergegeven.
bedragen x € 1 miljoen
grondexploitaties | PR 2022 | PR 2023 |
|---|---|---|
Almere Buiten Centrum | 1,3 | 1,6 |
Europakwartier West | 12,8 | 13,5 |
Cascadepark West | 9,1 | 0,0 |
Hogekant | 12,8 | 14,5 |
Lagekant | 6,4 | 7,9 |
Olympuspark | 15,2 | 16,6 |
Hortus | 0,0 | 19,1 |
Verspreide percelen / Openbare gebieden | 7,4 | 9,8 |
Voorbereidingsprojecten | 0,0 | 0,6 |
Totaal MPGA | 65,0 | 83,6 |
Mutaties voorziening MVA gronden
Wanneer binnen redelijke termijn een gebiedsontwikkeling mag worden verwacht, mogen we MVA-gronden op actuele waarde waarderen. Maar we moeten de MVA-gronden op de veel lagere huidige gebruikswaarde (cultuur, bos, wegen, etc.) waarderen als er binnen redelijke termijn geen ontwikkeling zal plaatsvinden. Omdat de huidig gebruikswaarde vaak lager is dan de boekwaarde, passen wij via een voorziening de waardevermindering toe.
Deze verliesvoorziening voor MVA-gronden is ten opzicht van de Programmarekening 2022 afgenomen met € 0,4 miljoen. De belangrijkste mutatie betreft het in exploitatie nemen van gronden bij Twentsekant en de Vaart IV/VI. In totaal leidt dit tot een vrijval van de voorziening van circa € 1,2 miljoen. Voor de gebieden Nobelhorst, Pampus II en OG (Hout) zijn nieuwe waarderingen uitgevoerd. De nieuwe waarde is lager waardoor de voorziening voor circa € 0,8 miljoen is getroffen.
bedragen x € 1 miljoen
voorzieningen MVA gronden landbouwwaarde | PR 2022 | PR 2023 |
|---|---|---|
Overgooi | 32,2 | 32,2 |
Twentsekant | 38,3 | 37,4 |
De Vaart IV/VI | 0,7 | 0,4 |
Nobelhorst | 1,3 | 1,1 |
Pampushout II | 8,5 | 8,8 |
OG Hout (Ecudorp) | 0,0 | 0,7 |
totaal | 81,0 | 80,6 |
Afsluiting grondexploitatie
Bij deze jaarrekening worden drie grondexploitaties afgesloten: Homeruskwartier, Cascadepark en delen van Noorderplassen. Dit levert een positief saldo op van € 1,6 miljoen. Daarnaast is er binnen de grondexploitatie Openbare Gebieden een aantal deelexploitaties afgesloten, te weten: Herontwikkeling Dubbeldekker/ de Deining, Inpassing A6, Veluwse kant, De rederij, 2A Vernieuwing station, TV Het Nieuwe Land, Korianderhof en Oslostraat. Deze afsluitingen leveren een positief resultaat op van circa € 2 miljoen.
Overige
Het betreft een saldo van een te ontvangen nabetaling van € 1,5 miljoen en kosten van implementatie grondbeleid van € 0,1 miljoen en participatiekosten over het jaar 2023 van € 0,5 miljoen. De nabetaling betreft uitvoering van contractuele afspraken bij wijzing van functie. Omdat de grondexploitatie van het betreffende gebied is afgesloten, loopt de nabetaling via het weerstandsvermogen.
Eerder vastgestelde bestemmingen
In het weerstandsvermogen staan bestemmingen voor verplichtingen van het grondbedrijf die niet in de grondexploitaties kunnen worden verwerkt. De specificatie van deze € 49 miljoen is als volgt:
bedragen x € 1 miljoen
Eerder vastgestelde bestemmingen | PB 2024 | PR 2023 |
|---|---|---|
Reservering gerealiseerde winst ten behoeve van verschil raadskader winstneming en BBV | -45,8 | -44,4 |
Reservering voor risico onrendabel parkeren stadsdeel Poort | -2,8 | -2,8 |
Informatiecentrum Poort | -0,5 | -0,5 |
Stelpost parkmanagement Lagekant | -0,5 | -0,5 |
Reservering overaanbod specifieke bedrijventerrein | -1,5 | -1,7 |
Bijdrage groen/blauw | 1,0 | 1,0 |
Kosten participatie 2023 | -1,0 | |
Nabetaling | 1,5 | |
Totaal eerder vastgestelde bestemmingen | -49,6 | -48,9 |
De belangrijkste mutaties zijn:
- Reservering gerealiseerde winst
Wij moeten op basis van het BBV winst nemen naar rato van de voortgang van een project, dus ook als de voortgang nog laag is. Uit voorzichtigheid reserveren wij, conform huidige raadskaders, deze winst in het weerstandsvermogen totdat tenminste 50% van de opbrengsten van de grondexploitatie is gerealiseerd. Pas dan wordt deze winst afgedragen. Per saldo neemt de reservering ten opzichte van de verwachting bij de Programmabegroting 2024 af met € 1,4 miljoen. De belangrijkste oorzaak van deze afname is minder realisatie van zowel bij woningbouw als bedrijventerreinen.
- Reservering overaanbod specifieke bedrijventerrein
De reservering valt hoger uit dan bij de programmabegroting van € 0,2 miljoen. Dit komt doordat de afzet van bedrijventerrein ultimo 2023 lager is dan gedacht.
- Reservering voor marktrisico’s en macro economische risico’s
De reserve voor de financiële consequenties van het ‘voorzichtige scenario’ is berekend op basis van eerder genoemde uitgangspunten (lagere afzet, hogere rente en lagere opbrengststijging). De noodzakelijke reserve is licht toegenomen met € 0,2 miljoen. Dit komt doordat de afzet per ultimo 2023 lager is dan de begroting waardoor het risicoprofiel hoger uitvalt.
- Reservering voor specifieke risico’s negatieve grondexploitaties
De risico’s zijn geactualiseerd. De risico’s voor de negatieve grondexploitaties bedragen op eindwaarde € 11,8 miljoen. Dit is € 3,2 miljoen hoger dan de stand bij de Programmabegroting 2024. De belangrijke toename is veroorzaakt door Hortus en Olympuspark. Bij Hortus is het risico hoger ingeschat door de gerechtelijke procedure met de ontwikkelaar. Bij Olympuspark komt het hogere risico door de kosten van het bommenonderzoek.
- Reservering netcongestie
De zware variant van scenario's netcongestie is berekend op een nadeel van € 9,4 miljoen. Op basis van de huidige informatie wordt de kans van optreden geschat op 40%. Daarom wordt een bedrag van € 3,8 miljoen gereserveerd.
- Reservering doorbelasting concernoverhead
De reservering in het harde vermogen geldt voor de negatieve grondexploitatie. Deze is berekend op € 1,0 miljoen.
- Reservering nabetaling
Het na te betalen bedrag is wel in rekening gebracht maar het bedrag is door de klant nog niet betaald. Uit voorzichtigheid wordt het bedrag vooralsnog gereserveerd. Na de betaling zal het bedrag vrijvallen voor de afdracht.
Op termijn beschikbaar / zachte buffer
De zachte buffer is het nog te realiseren vermogen uit de positieve grondexploitaties. Jaarlijks wordt op grond van de winstnemingsmethodiek een deel van het positieve resultaat genomen en daarmee betrokken bij het gerealiseerde (harde) vermogen. Tegelijk zijn er ook nog risico’s of te verwachten algemene kosten (zoals te betalen vennootschapsbelasting) die niet in de grondexploitaties zijn opgenomen. De mutaties van de zachte buffer zijn weergegeven in de onderstaande tabel.
bedragen x € 1 miljoen
op termijn beschikbaar / zachte buffer | PB 2024 | PR 2023 |
|---|---|---|
stand per 01-01-2024 | 452,3 | 413,9 |
eerder vastgestelde bestemmingen | -35,1 | -35,1 |
op termijn beschikbaar voor risico’s en afdrachten | 417,2 | 378,8 |
aftrek risico’s en algemene kosten: | ||
specifieke risico’s in positieve grexen | -310,2 | 284,9 |
marktrisico’s en macro-economische risico’s | -31,0 | -31,1 |
reserve te betalen vennootschapsbelasting | -40,0 | -40,0 |
extra doorbelasting concernoverhead | -8,6 | |
totaal op termijn beschikbaar / zachte buffer | 36,0 | 14,2 |
Op basis van de geactualiseerde grondexploitaties in het MPGA 2024 is er een toekomstig te verwachten resultaat voor de positieve grondexploitaties van € 413,9 miljoen. Dit ligt lager dan bij de Programmabegroting 2024 was voorzien. In het MPGA 2024 worden de mutaties per grondexploitatie toegelicht. De belangrijkste reden voor de afname van het resultaat is toe te schrijven aan de netcongestie. Door deze problematiek wordt de afzet later in de tijd gefaseerd. Hierdoor hebben de grondexploitaties langere doorlooptijden waardoor de plankosten en de rentekosten toenemen. Het verwachte op termijn beschikbare vermogen, na aftrek van de risicoreserveringen, bedraagt € 14,2 miljoen. De belangrijkste mutaties worden hier onder toegelicht.
Eerder vastgestelde bestemmingen
Het benodigde vermogen voor deze bestemmingen is ten opzichte van de stand bij Programmabegroting 2024 niet gewijzigd. De mutaties zijn in de tabel hieronder weergegeven.
bedragen x € 1 miljoen
eerder vastgestelde bestemmingen | PB 2024 | PR 2023 |
|---|---|---|
stelpost segmentering / betaalbaarheid voor sociale huur | -3,6 | -3,6 |
stelpost segmentering / betaalbaarheid voor toekomstige gebieden | -10,0 | -10,0 |
stelpost duurzaamheid en exploitatiebijdrage Stichtsekant | -0,8 | -0,8 |
gebouw parkeren Stadstuinen | -4,5 | -4,5 |
parkeren Voetnoot | -0,7 | -0,7 |
risicoreservering programmering betaalbare woningen | -4,0 | -4,0 |
financieel effect onzekerheid onderwijshuisvesting | -10,0 | -10,0 |
onontdekte ontplofbare oorlogsresten | -1,5 | -1,5 |
totaal eerder vastgestelde bestemmingen | -35,1 | -35,1 |
Specifieke risico's in positieve grexen
De risico’s zijn verdeeld naar positieve en negatieve grondexploitaties. De risico’s voor de positieve grondexploitaties bedroegen bij de Programmabegroting 2024 op basis van eindwaarde € 310,3 miljoen. De risico’s zijn nu bij de Programmarekening 2023 met circa € 25,3 miljoen afgenomen. Deze afname is toe te schrijven aan het feit dat de woningmarkt in een wat rustiger vaarwater terecht is gekomen in vergelijking met een jaar geleden.
Marktrisico's en macro-economische risico's
Op basis van de geactualiseerde risicoberekening in het ‘voorzichtige scenario’ is een bedrag van € 31,1 miljoen gereserveerd voor marktrisico’s en macro-economische risico’s. Dit is nagenoeg gelijk met de stand bij de programmabegroting 2024.
Extra doorbelasting concernoverhead
De extra doorbelasting concernoverhead is berekend op € 8,6 miljoen voor de positieve grondexploitaties.