Het MPGA 2024 is een onderdeel van de jaarrekening van de gemeente. Het beschrijft dan ook de situatie per ultimo 2023. De boekwaardes zijn daarom bijgewerkt tot en met 31-12-2023. De grondexploitatiebegrotingen zijn geactualiseerd met prijspeil 01-01-2024. Bij de actualisatie zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• Grondopbrengsten

De raming van de grondopbrengsten worden marktconform in de grondexploitatie opgenomen. De marktconforme prijzen zijn afgeleid van de meeste recente transacties en residueel berekend. In 2023 was sprake van een tweedeling in de woningmarkt. In de eerste drie kwartalen van het jaar daalden de woningprijzen nog, maar vanaf het laatste kwartaal trekt de woningmarkt weer aan.
Dat is een belangrijk uitgangspunt voor de grondprijzen voor MPGA 2024, die het prijspeil 1 januari 2024 kennen. De begrote residuele grondprijzen liggen over het algemeen op vergelijkbaar of iets hoger niveau dan bij MPGA 2023.
De verwachtingen voor de woningmarkt zijn echter dat de huizenprijzen in 2024 verder zullen stijgen door dalende hypotheekrente en hogere lonen, waardoor de leencapaciteit van woningkopers is verruimd. Ook de ontwikkeling van de bouwkosten is gestabiliseerd. Deze positieve ontwikkeling in de woningmarkt leidt tot een toename van de grondopbrengstramingen van € 31 miljoen bij MPGA 2024 ten opzicht van MPGA 2023.

• Projectmarktrisico

In de grondexploitatie worden de grondopbrengsten marktconform geraamd voor de volledige looptijd, op basis van de actuele residuele grondprijzen. Het is niet toegestaan een verwachte toekomstige grondwaardedaling al in de ramingen te verwerken. Wel staan de boekhoudregels toe dat we hiervoor een specifiek risico berekenen: het projectmarktrisico.
Het projectmarktrisico is berekend uitsluitend voor marktwoningen (projectmatig woningbouw en particulier opdrachtgeverschap). Marktwoningen die al onder contract zijn, sociale woningbouw, bedrijven en voorzieningen zijn buiten beschouwing gelaten omdat ze minder gevoelig zijn voor de marktontwikkelingen.
Bij de berekening van het risico worden de volgende parameters gehanteerd. De vrij op naam-prijzen daalt met 3,8% in 2024 en 2,6% in 2025. Voor de bouwkosten geldt een stijging van 2,0% in 2024 en 2,3% in 2025.
Wanneer we dit doorrekenen in de residuele grondprijzen voor de woningkavels die we nog moeten afzetten, komen we op veel lagere grondopbrengsten dan in de basisraming van MPGA 2024. Dat verschil is het projectmarktrisico.
Het projectmarktrisico bedraagt totaal € 283,5 miljoen en heeft betrekking op de grondexploitaties Kustzone Haven, Overgooi, Noorderplassen, Nobelhorst, Vogelhorst, Duin en Stadstuinen.

• Investeringen (bouw- en woonrijp maken)

De raming van de civiele investeringen worden gebaseerd op de recente aanbestedingen in de markt. Het grootste deel van de ramingen is onderbouwd door de kostenramingen die zijn opgesteld door het gemeentelijk ingenieursbureau en externe bureaus. Voor investeringen die verder weg liggen in de tijd wordt gewerkt met kengetallen. Door de schaarste zijn de prijzen in de Grond- Weg- en Waterbouw (GWW) sector vanaf 2021 en 2022 flink gestegen. De ramingen voor de nog te realiseren civiele investeringen zijn daarom bij het MPGA 2023 geactualiseerd en opgehoogd met 15% en voor de aanbestedingen vanaf 2024 hebben we de budgetten opgehoogd met 8%. De verwachtingen is dat de prijzen in de GWW-sector in 2024 en verder zullen stabiliseren waardoor prijsaanpassingen in de ramingen niet meer nodig is. De prijsstijging lopen nu mee met de reguliere inflatie van 2% per jaar. Vergeleken met het MPGA 2023 zijn de ramingen van bouw- en woonrijp maken opgehoogd met € 19 miljoen. Circa € 10 miljoen is veroorzaakt door 2% indexatie en € 9 miljoen door nieuwe budgetten bij de grondexploitaties Nobelhorst (MCA) en NOGW Hout.

• Plankosten

Almere hanteert sinds lange tijd de plankosten-scan (afgeleid van de landelijke methodiek) om de ramingen van de plankosten voor grondexploitaties te maken. De raming van de plankosten is geactualiseerd. Dit leidt tot een toename van de begrote plankosten van circa € 25 miljoen. Deze toename is deels toe te schrijven aan de algemene loonverhoging ter compensatie van de hoge inflatie, en de langere fasering van de grondexploitaties door onder andere netcongestie problematiek en de participatiekosten die vanaf 2024 in de grondexploitatie zijn verwerkt. Hierbij dient te worden opgemerkt dat de verhoging van de concernoverhead, zoals besloten bij de takendiscussie, vanaf 2025 pas wordt geëffectueerd.

• Verwerking financiële mutaties aangekondigd bij de Programmabegroting 2024

Bij de Programmabegroting 2024 werden diverse mutaties aangekondigd. Hiervan is in het MPGA 2024 de overheveling van de grondexploitatie van Hortus van de Algemene Dienst naar het grondbedrijf verwerkt. Dit geldt ook voor het in exploitatie nemen van MVA-gronden bij Twentsekant (MCA) en De Vaart IV/VI (zonnepark). Het in exploitatie nemen van deze gronden leidt tot een vrijval van voorzieningen van € 1,2 miljoen. Dit valt vrij in het weerstandsvermogen en is betrokken bij de resultaatsafdracht. Verder zijn er een drietal nieuwe exploitaties in de portefeuille opgenomen te weten: de Boomgaardweg, Begraafplaats Raza Ul Mawa en het Gemberpad. Deze projecten hebben relatief bescheiden financiële gevolgen.

• Netcongestie

De kwestie netcongestie blijft problematisch en onduidelijk. Op dit moment worden er zowel op gemeentelijk als landelijk niveau diverse acties ondernomen voor de problematiek. Naar verwachting wordt het probleem echter pas na 2029 opgelost, maar de zekerheid daarover is nog niet te verkrijgen.
Voor de fasering van de woningbouw programmering gaan wij er vanuit dat het probleem beperkt blijft door de wettelijke aansluitingsplicht van de netbeheerder. Bij bedrijventerreinen en bij voorzieningen is de onzekerheid over de stroomvoorziening nijpender. We houden er in MPGA 2024 daarom rekening mee dat met name de gronduitgifte voor bedrijven de komende paar jaren relatief laag zal zijn. Concreet denken we tot 2029 alleen grond te kunnen uitgeven aan bedrijven die al vóór de congestieproblematiek een aansluiting hadden aangevraagd of die met een kleinzakelijke aansluiting uit de voeten kunnen.
Omdat er grote onzekerheid bestaat wanneer netcongestie problematiek wordt opgelost, en de ervaring tot nu toe leert dat de situatie eerder slechter dan beter wordt, hebben wij hiernaast twee scenario’s uitgewerkt die nog meer vertraging in gronduitgifte laten zien. Voor de financiële gevolgen daarvan nemen we een extra buffer in het harde weerstandsvermogen op.

• Terugkopen Ontwikkelrechten Hortus

Recent zijn onderhandelingen geweest over het terugkopen van ontwikkelrechten van Hortus. De resultaten van de onderhandelingen en de consequenties voor zowel het wel als niet terugkopen van de ontwikkelrechten zijn in beeld gebracht. Omdat er ultimo 2023 nog geen overeenstemming tussen partijen en daarmee nog geen raadsbesluit was genomen, worden bij het MPGA 2024 de gevolgen van de terugkoop niet verwerkt in de lopende grondexploitaties Hortus. Die grondexploitatie gaat dus nog uit van de “oude” situatie. Wel is het risicoprofiel herzien.

• Stikstofproblematiek

De problemen in het stikstof-dossier zijn door het uitblijven van concrete acties op rijksniveau nog onverminderd groot. Dat betekent dat lopende ontwikkelingen over het algemeen door kunnen gaan, maar dat het problematisch blijft om nieuwe of gewijzigde omgevingsplannen vast te stellen. Voor de gebiedsontwikkelingen in MPGA 2024 zijn de huidige consequenties verwerkt.

• Omgevingswet

De Omgevingswet is per 1 januari 2024 ingevoerd. Een belangrijk onderdeel van de wet is het participatieproces. Dit betekent dat de kosten van participatie onderdeel gaan uitmaken van de kostensoortenlijst die van toepassing is op de grondexploitatie. Wij hebben deze kosten nu in het MPGA 2024 opgenomen voor € 4 miljoen. Het bedrag is op basis van ervaring in het verleden (€ 0,5 miljoen per jaar) berekend.

• Concern Overheadkosten

Recent zijn de berekeningen van concernoverhead nader onderzocht. Hieruit is gebleken dat de doorbelasting van concernoverhead aan de grondexploitatie niet actueel is. Dit wordt met ingang van 2025 rechtgetrokken en de consequentie hiervan is dat dit tot een hogere doorbelasting aan de grondexploitatie zal leiden. De toename van extra plankosten bedraagt gemiddeld 11% voor de planontwikkelingskosten en 8,8% voor de kosten van voorbereiding en toezicht. Concreet betekent dit dat de plankosten in de grondexploitatie vanaf 2025 met totaal € 9,6 miljoen zullen toenemen. Deze toename wordt in dit MPGA in het weerstandsvermogen verwerkt en bij de Programmabegroting 2025 in de grondexploitaties.

In onderstaande tabel is de verwachte gronduitgifte binnen de bestaande grondexploitaties van het MPGA weergegeven. Deze aantallen betreffen alléén de grondexploitaties. De particuliere projecten en Oosterwold komen daar nog bij.

In totaal is in de lopende grondexploitaties nog ruimte voor uitgifte van circa 8.200 kavels woningbouw, 102 hectare bedrijventerrein, alsmede een beperkt volume kantoren en de nodige voorzieningen. De lopende grondexploitaties hebben een resterende looptijd die varieert van enkele jaren tot maximaal tien jaar.

We zien dat het leeuwendeel van de verwachte afzet woningbouw in de komende vijf jaar plaatsvindt. De afzet van de eerst drie jaar is relatief laag. Dit is als het gevolg van de slechte woningmarkt van 2022 en 2023. De mislukte tenders en trage onderhandelingen betekenen dat er de komende jaren nog minder grond verkocht wordt. De verbetering van de markt in 2024 betekent dat we weer meer tenders succesvol in de markt kunnen zetten, maar dat leidt pas gemiddeld twee jaar later tot gronduitgifte. Over een periode van vijf jaar bezien zijn de grondverkopen min of meer gelijk met het vorige MPGA.
Vanaf 2029 begint het aantal te realiseren woningen te dalen, doordat de voorraad in de lopende grondexploitaties opraakt. Het is dus van belang om de komende jaren nieuwe gebieden in exploitatie te nemen om de productiecapaciteit op peil te houden en daarmee de woningbouwdoelstellingen te realiseren. Hiervoor zijn plannen in voorbereiding (denk aan Nobelhorst fase 5, Overgooi, en de diverse plannen in Almere Stad) waarover nadere besluitvorming zal plaatsvinden.

Bij de bedrijventerreinen wordt de komende jaren een lage jaarlijks gronduitgifte van gemiddeld 8 ha verwacht. Dit wordt veroorzaakt door netcongestie. De afzet is voor de eerste 5 jaar in vergelijking met MPGA 2023 gehalveerd. De grote vertraging in de gronduitgifte heeft een negatief effect op de plankosten vanwege de langere doorlooptijden van de grondexploitatie, hogere rentekosten en latere realisatie van arbeidsplaatsen.  

De nog te realiseren kosten en opbrengsten in de herziene grondexploitaties zijn geactualiseerd, rekening houdend met de kostprijs- en opbrengstontwikkeling zoals die in 2023 zijn gerealiseerd. Voor de structurele prijs- en renteontwikkeling gedurende de resterende looptijd van de grondexploitaties zijn onderstaande parameters gehanteerd. Deze waren ook in de Programmabegroting 2024 opgenomen. De rente en disconteringsvoet zijn conform BBV-regelgeving bepaald.

Door de stijgende marktrente in de afgelopen perioden is de rentetoerekening toegenomen van 1,5% naar 2,0%.

Het voeren van actief grondbeleid met grondexploitaties brengt financiële risico’s met zich mee. In het weerstandsvermogen van het grondbedrijf worden reserves getroffen voor deze risico’s. In elke grondexploitatie wordt rekening gehouden met specifieke projectrisico’s. Daarnaast worden marktrisico’s en macro-economische risico’s in beeld gebracht om de mogelijke financiële consequenties van tegenvallende marktontwikkelingen op de hele portefeuille aan grondexploitaties op te kunnen vangen. Door de netcongestie problematiek hebben wij ook hiervoor scenario berekend.

Marktrisico’s
In totaal zijn drie scenario’s berekend te weten: Voorzichtig, Crisis-licht, en Crisis-zwaar. De belangrijkste parameters zijn lagere afzet, lagere grondprijzen en hogere rente. Deze parameters zijn per grondexploitatie doorgerekend. In onderstaande tabel zijn de uitgangspunten en de financiële effecten per scenario weergegeven en afgezet tegen het referentiescenario uit het MPGA 2024.

In het voorzichtige scenario ligt de afzet van woningbouwkavels structureel circa 30% lager dan het referentiescenario. De opbrengststijging ligt met 1,0% lager dan in het referentiescenario, terwijl de rente met 2,5% juist hoger ligt. Op basis van deze parameters hebben de negatieve grondexploitaties en risico’s een saldo van € 100 miljoen, wat € 5 miljoen hoger is dan in het referentiescenario. Dit bedrag is reeds opgenomen in de berekening van het weerstandsvermogen en daarmee al afgedekt.

In de scenario’s crisis-licht en crisis-zwaar daalt de afzet van woningbouw naar 500 woningen voor één tot enkele jaren. Bij bedrijventerreinen zakt de afzet naar een niveau van slechts 1 hectare voor enkele jaren. De grondprijzen gaan eerst flink dalen en na enkele jaren vindt herstel plaats. We zien dat in beide crisis-scenario’s de benodigde voorziening voor negatieve grondexploitaties groter wordt. De vraag is steeds of we dat kunnen opvangen binnen de beschikbare buffers. In totaal hebben we € 146 miljoen buffer beschikbaar, namelijk de voorziening voor de verlieslatende grondexploitaties (€ 84 miljoen) en de harde reserves binnen het weerstandsvermogen van het grondbedrijf (€ 62 miljoen).

Bij het scenario crisis-licht houden we rekening met een benodigde voorziening voor negatieve grondexploitaties van € 111 miljoen. In dit bedrag zijn ook extra plankosten opgenomen, omdat we ervan uit gaan dat de afbouw van personeel minder snel gaat. Daardoor vallen de plankosten hoger uit. Bij het scenario crisis-zwaar speelt hetzelfde, en daar bedraagt de benodigde voorziening € 126 miljoen. In beide gevallen kan dat worden opgevangen binnen de aanwezige buffer van € 146 miljoen.

Uit de scenario’s blijkt dat de risico’s van zelfs behoorlijk grote crises binnen de kaders van het grondbedrijf kunnen worden opgevangen. Dat komt doordat voor de belangrijkste grondexploitaties met woningbouw (Kustzone Poort, Stadstuinen, Nobelhorst) nog steeds een hoog positief resultaat wordt verwacht. We hebben dus een flinke buffer voor tegenvallers.

Netcongestie
De consequentie van netcongestie voor de grondverkopen is de vertraging in de uitgifte. Om de financiële consequenties van netcongestie in beeld te brengen rekenen wij twee varianten door: milde variant en zware variant. Hierbij worden de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• Netcongestie geldt voornamelijk voor de bedrijventerreinen en voorzieningen omdat de bedrijven en de maatschappelijke/commerciële organisaties een grote aansluiting nodig hebben.
• Voor woningbouw is de problematiek beperkter. Wij gaan er vanuit dat netcongestie bij woningbouw zich voornamelijk voor doet aan de oostkant van Almere omdat  onderstation Zeewolde een beperkte capaciteit heeft. Dat kan over enkele jaren leiden tot problemen bij de grondexploitaties in Hout. Het onderstation in Almere-Haven heeft ook een capaciteitsprobleem, maar in dat gebied hebben we in de lopende grondexploitaties nauwelijks woningen zitten.
• Een grondexploitatie heeft een maximale doorlooptijd van 10 jaar (2024 – 2033). Het programma en de gronden na 2033 worden uit exploitatie gehaald en naar de materiële vaste activa (MVA) gebracht.
• De gronden met MVA status worden gewaardeerd tegen dezelfde waarden als de bestaande MVA-portefeuille.
• Op basis van bovenstaande uitgangspunten is de fasering van de milde en zware varianten gemaakt en in onderstaand grafieken voor woningbouw, bedrijventerreinen en voorzieningen weergegeven. Het belangrijk verschil in fasering tussen de twee varianten zit bij bedrijventerreinen.

Het financieel gevolg van netcongestie voor het harde vermogen van de twee varianten is weergegeven in onderstaand tabel:

bedragen x € 1 miljoen

Door gronden uit exploitatie te nemen worden de negatieve grondexploitatie minder negatief. Hierdoor vallen de reeds gevormde voorzieningen vrij. De gronden met MVA status zijn gewaardeerd tegen landbouwwaarde (cultuur), bos of wegen. Als MVA gronden een lagere waarde hebben dan de boekwaarde wordt het verschil met een voorziening afgewaardeerd. In beide varianten vallen de voorzieningen vrij met € 12,1 miljoen. De benodigde voorziening bij de milde variant is € 12,0 miljoen en bij de zware variant € 21,5 miljoen.
Dit betekent dat het netcongestie bij de milde variant geen gevolgen heeft voor het harde vermogen. Bij de zware variant zijn de gevolgen voor het harde vermogen € 9,4 miljoen.
In het weerstandsvermogen zullen wij niet het volledig bedrag van € 9,4 miljoen reserveren omdat de zware variant een risico is en nog niet de feitelijke situatie. Hierbij schatten wij in dat de kans van optreden 40% is, waardoor de reservering € 3,8 miljoen bedraagt.