Het jaar 2023 stond in het teken van twee belangrijke externe gebeurtenissen. Ten eerste heeft de netcongestie het hele jaar veel onzekerheden met zich meegebracht. Daarnaast was sprake van een slechte woningmarkt. Pas in het laatste kwartaal liet de woningmarkt een kentering zien met toenemende vraag naar nieuwbouwwoningen en een lichte stijging van de woningprijzen. Beide gebeurtenissen hebben in 2023 grote invloed gehad op de grondverkopen van kavels voor woningbouw en bedrijfshuisvesting.
In 2023 werden kavels voor 344 woningen en circa 9 hectare bedrijventerrein verkocht, alsmede een bescheiden omvang aan bouwkavels voor overige bestemmingen. Met name voor woningbouw valt dat erg tegen: in de programmabegroting gingen we nog uit van substantieel hogere aantallen. Voor bedrijventerreinen valt de gerealiseerde verkoop dan weer mee, gelet op de omstandigheden.
Ondanks de uitdagende markt en teleurstellende afzetcijfers van het grondbedrijf gedurende 2023, zijn de vooruitzichten gematigd positief. De vastgoedmarkten zijn volatiel, maar fundamenteel heeft Almere een gezond grondbedrijf. Er is sprake van een groot woningtekort in de metropoolregio, en dat blijft de komende jaren ook zo. Ook is er veel vraag naar Almeerse bedrijventerreinen door de groei van e-commerce en het anders invullen van bestaande bedrijventerreinen. Het zijn dan ook externe factoren waar wij moeilijk op kunnen sturen die de grootste impact hebben gehad op de afzet.
Nu de inflatiepiek achter de rug is, lijkt de rente te stabiliseren en voorzichtig te dalen. De markt is nu stabieler en beter te voorspellen dan een jaar geleden. De eerste beleggers stappen alweer in, en het is een kwestie van tijd tot de markt weer volop in beweging komt. Deze ontwikkeling krijgt pas echt vaart zodra institutionele beleggers het weer aandurven. Daarvoor is een wat langere periode van stabilisatie nodig.
Om onze buffers voor het grondbedrijf te bepalen werken we met scenario’s. Voor de bedrijventerreinen is een extra somber scenario toegevoegd. De verwachting is namelijk dat de kavels wel afgezet gaan worden, maar de vraag is: wanneer? Om die reden is er een scenario uitgewerkt waarin zelfs na 2029 grootverbruikers niet aangesloten kunnen worden. In het basisscenario wordt er vanuit gegaan dat netcongestie in 2029 is opgelost, conform berichtgeving van TenneT en Liander. Het is mogelijk dat netcongestie nog langer een probleem blijft, ondanks de goede bedoelingen van alle betrokken partijen. Volgens de regels van het BBV mag een grondexploitatie een maximale looptijd van tien jaar hebben. Vandaar dat in het extra sombere scenario is verwerkt dat een deel uit exploitatie wordt genomen en naar de MVA-portefeuille moet.
De resultaatafdracht van het grondbedrijf aan de algemene dienst over het jaar 2023 bedraagt € 6,9 miljoen. Dit is de som van diverse componenten: de winstneming van het gedurende 2023 gerealiseerde resultaat bij grondexploitaties, de afsluiting van enkele grondexploitaties, en de vrijval van een aantal reserves en voorzieningen. De afdracht is daarmee iets hoger dan begroting van € 6,6 miljoen.